Kredit pemilikan rumah

KPR (disebut juga Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi.

Agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri untuk KPR Pembelian. Sedangkan untuk KPR Multiguna atau KPR Refinancing yang menjadi Agunan adalah Rumah yang sudah dimiliki.

Karena masuk dalam kategori Kredit Konsumtif maka peruntukan KPR haruslah untuk kegiatan yang bersifat Konsumtif seperti pembelian rumah, furniture, kendaraan bermotor dan tidak diperbolehkan untuk kegiatan yang bersifat produktif seperti pembelian stok barang dagangan, modal kerja dan lain sebagainya.

Beberapa contoh KPR adalah KPR Merdeka dari Bank NISP, Kredit Griya Utama dari BTN, dan KPR BCA dari BCA.

KPR memiliki fungsi yang sangat penting dalam proses kepemilikan tempat tinggal karena menurut data Bank Indonesia mayoritas masyarakat mengandalkan KPR sebagai fasilitas pembiayaan dalam memiliki rumah. Riset Bank Indonesia menemukan bahwa 76.42% menggunakan KPR untuk memiliki rumah.

Jenis KPR

KPR memiliki beberapa jenis, yaitu:

1. KPR  adalah kredit pemilikan rumah yang diberikan kepada perorangan untuk keperluan pembelian rumah tinggal, apartemen, ruko (rumah toko), rukan (rumah kantor), atau tanah. Tujuan KPR bisa untuk pembelian rumah baru atau pembelian rumah bekas.
2. KPR Multiguna adalah fasilitas pinjaman yang diberikan kepada perorangan dimana peminjam menggunakan dana kredit tersebut untuk berbagai tujuan konsumtif dengan properti (rumah, apartemen, ruko, rukan, atau tanah kosong untuk dibangun) sebagai agunan.

Dalam mengambil KPR terdapat sejumlah hal yang harus diperhatikan oleh calon debitur, yaitu:

• Jenis Suku Bunga. Pilihan suku bunga, yaitu: Suku bunga Fixed selama periode tertentu setelah pencairan selanjutnya Floating atau, Suku bunga Floating sejak pencairan hingga kredit lunas
• Plafond kredit. Berapa maksimum jumlah pinjaman KPR yang diperbolehkan oleh pihak bank.
• Persentase Pembayaran (Loan to Value / LTV). Maksimum fasilitas plafond kredit adalah 85% - 90% dari nilai agunan berdasarkan penilaian bank.
• Jangka Waktu Kredit. Berapa lama masa pinjaman diberikan. Saat ini, paling lama bank memberika jangka waktu kredit adalah 20 tahun
• Perlindungan. Perlindungan asuransi jiwa dan kebakaran jika terjadi musibah baik kepada debitur maupun terhadap properti yang menjadi agunan KPR

Syarat KPR

Bank menetapkan sejumlah syarat dalam pengajuan KPR, yaitu antara lain:

Syarat Pengajuan KPR

	Kondisi	Syarat dan Ketentuan
1	Pemohon	WNI berusia minimum 18 tahun/telah menikah, berstatus karyawan tetap, pengusaha, atau profesional.
2	Lama bekerja / berusaha	Karyawan Lama bekerja : Minimal 1 tahun di perusahaan yang terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun.
		Pengusaha dan Profesional Lama Berusaha/Profesi : Minimal 2 tahun (bidang yang sama).
3	Usia maksimum saat kredit berakhir	Karyawan: 55 tahun  Pengusaha/professional: 65 tahun.
4	Asuransi	Pemohon wajib menutup asuransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker's clause.
5	Perjanjian	Bersedia menandatangani perjanjian kredit dan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan).
6	Pembayaran	Pembayaran angsuran secara auto debet dari rekening Pemohon yang bersangkutan di BCA.

Jenis Suku Bunga KPR

Dalam perhitungan bunga KPR, bank biasanya menetapkan dua jenis suku bunga KPR, yaitu:

1. Bunga Tetap (Fixed Rate). Bunga tetap adalah tingkat bunga yang sama selama periode tertentu sehingga dimana dalam kondisi ini cicilan KPR akan flat atau sama selama periode bunga tetap. Meskipun bunga kredit di pasaran mengalami perubahan, namun jika KPR masih dalam periode bunga tetap, maka tingkat suku bunga yang dibebankan ke nasabah akan sama. Bagi nasabah, bunga tetap ini menguntungkan karena umumnya tingkat bunga di diskon selama bunga tetap sehingga cicilan KPR menjadi relatif rendah.
2. Bunga Mengambang (Floating Rate). Bunga mengambang adalah tingkat bunga yang berubah sesuai dengan kondisi tingkat bunga kredit pasar. Jika sudah menggunakan bunga mengambang, maka cicilan KPR bisa berubah mengikuti kondisi bunga di pasaran. Saat bunga di pasaran naik, maka bunga mengambang KPR ikut naik dan implikasinya cicilan KPR akan naik pula. Begitu pula sebaliknya.

Dalam praktek di lapangan, bank biasanya menerapkan bunga tetap dalam beberapa tahun pertama saja dalam masa kredit KPR, misalnya 2 tahun pertama atau maksimum 5 tahun pertama, lalu setelah itu bank menerapkan bunga mengambang dalam KPR. Itu sebabnya nasabah KPR mengalami kenaikkan cicilan KPR yang cukup tinggi dikarenakan bunga yang digunakan bank tidak lagi bunga tetap tetapi sudah bunga mengambang.

Simulasi KPR (Kredit pemilikan Rumah)

Simulasi KPR adalah merupakan sebuah gambaran proses mengenai kredit sebuah rumah yang wajib dilakukan oleh setiap nasabah yang hendak membeli rumah melalui sistem KPR. Proses simulasi kredit tersebut akan dilakukan oleh pihak kreditur atau pemberi kredit (biasanya dari pihak Bank) dengan pihak nasabah yang hendak mengajukan permohonan pembelian rumah secara kredit KPR.

Pihak developer rumah atau pemilik rumah tidak akan terlibat dalam simulasi ini. Ini disebabkan oleh pihak tersebut pada nantinya adalah pihak yang akan mendapatkan atau menerima pembayaran dari pihak kreditur. Selanjutnya, sesuai dengan perjanjian yang sudah dibuat, maka pihak nasabah harus membayar kredit.

Simulasi kredit rumah ini akan dibuat oleh pihak bank. Dan biasanya akan berbeda-beda tergantung bank apa dipilih sebagai penyedia layanan kredit. Sehingga bukan hal yang mengherankan apabila kebijakan dan jangka waktu kredit akan berbeda antara bank yang satu dengan yang lain. Tidak hanya itu, beberapa yang akan membedakan di antaranya adalah uang muka yang harus dibayarkan, dan juga berapa bunga (atau lebih tepat metode penerapan bunga macam apa yang akan ditetapkan). Ini merupakan sebuah informasi penting yang akan dijelaskan dalam simulasi kredit dan bisa menjadi sebuah gambaran untuk setiap nasabah yang hendak melakukan kredit rumah.

Nasabah berhak untuk memintas simulasi kredit rumah ini dari setiap bank yang hendak dijadikan penyedia kredit KPR. Walaupun pada umumnya apabila Anda membeli rumah dari developer, pihak nasabah akan langsung mendapatkan beberapa pilihan bank serta pilihan jangka waktu yang hendak diambil dan berapa besar cicilan kredit. Ini karena pihak developer sudah melakukan hubungan kerja sama dengan beberapa bank yang dijadikan pilihan oleh nasabah.

KPR Syariah

KPR Syariah adalah pinjaman KPR yang diberikan sesuai prinsip syariah. Salah satu keuntungan KPR Syariah adalah jumlah cicilan KPR tetap sampai dengan akhir masa pinjaman. Ini berbeda dengan KPR konvensional yang mana jumlah cicilan bisa naik atau turun seiring dengan perubahan bunga kredit.

Sementara, KPR Syariah karena tidak menggunakan prinsip bunga maka jumlah cicilan KPR Syariah tetap sampai dengan akhir masa kredit. Kondisi ini menguntungkan peminjam karena peminjam tidak perlu khawatir bahwa jumlah cicilan bulanan akan tiba-tiba naik.

Di bank syariah, tersedia beragam KPR iB yang bisa dipilih sesuai kebutuhan: KPR iB jual beli, KPR iB sewa, KPR iB sewa beli dan KPR iB kepemilikan bertahap. Namun yang banyak ditawarkan oleh bank syariah adalah skema jual beli dan skema sewa beli.

• KPR iB dengan skema jual beli memberi kepastian jumlah angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap bulan. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap sampai masa angsuran selesai. Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya harga beli rumah sebesar Rp.100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah misalnya mengambil keuntungan/ margin sebesar Rp.50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp.150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp.150 juta dibagi 60 bulan = Rp.2,5 juta.
• KPR iB dengan skema sewa beli memberi opsi kepada nasabah untuk menyewa rumah yang diinginkannya dan akhirnya dapat ia miliki di akhir masa sewa. Dalam skema ini, harga sewa ditentukan secara berkala berdasarkan kesepakatan antara bank dengan nasabah. Umumnya digunakan untuk pembiayaan KPR iB berjangka waktu panjang, misalnya 15 tahun. Dalam 2 tahun pertama biaya sewa rumah misalnya ditetapkan sebesar Rp.1,5 juta per bulan. Untuk 2 tahun kedua disepakati sebesar Rp.2 juta per bulan, begitu juga untuk tahun-tahun selanjutnya harga akan direview dan ditetapkan biaya sewa per bulannya. Pada akhir tahun ke-15 nasabah dapat membeli rumah yang disewa, misalnya dengan harga Rp.20 juta.

Untuk kedua jenis KPR iB tersebut maupun jenis lainnya, nasabah juga diuntungkan ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir. Karena bank syariah tidak akan mengenakan pinalti. Jadi, bagi anda yang membutuhkan rumah idaman, jangan ragu ke bank syariah terdekat untuk memperoleh KPR iB. Beragam pilihan, semua menguntungkan.

Take-Over Kredit

Dalam KPR, nasabah umumnya bisa melakukan take-over kredit, yaitu memindahkan kredit dari satu bank ke bank lainnya. Ada beberapa tujuan dari melakukan take-over KPR, yaitu:

• Mendapatkan suku bunga kredit yang lebih rendah di bank lain. Banyak bank melakukan diskon suku bunga dengan maksud menarik peminjam baru.
• Mendapatkan tambahan dana segar dari kenaikkan nilai kredit. Saat pindah ke bank yang baru, bank tersebut akan melakukan penilaian ulang (appraisal) terhadap nilai tanah dan bangunan yang akan dijakan jaminan. Jika nilai jaminan meningkat, peminjam bisa mengajukan tambahan kredit ke bank.

Meskipun take - over memiliki sejumlah keuntungan, peminjam perlu mempertimbangkan biaya dari take-over tersebut karena proses take-over memerlukan biaya administrasi yang tidak kecil.

KPR Subsidi

KPR Subsidi adalah kredit pemilikan rumah  program kerjasama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat  dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit, terdiri atas KPR untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun.

Hal yang membedakan KPR Subsidi dengan KPR pada umumnya adalah:

• Suku bunga 5 % fixed sepanjang jangka waktu kredit
• Uang muka mulai dari 1%
• Jangka waktu maksimal s.d. 20 tahun

Namun, calon debitur KPR subsidi wajib memperhatikan persyaratan berikut untuk dapat mengajukan KPR Subsidi, yaitu:

• WNI dan berdomisili di Indonesia
• Telah berusia 21 tahun atau telah menikah
• Pemohon maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah
• Gaji / penghasilan pokok tidak melebihi :
  • Rp. 4 juta untuk Rumah Sejahtera Tapak
  • Rp. 7 juta untuk Rumah Sejahtera Susun
• Memiliki masa kerja atau usaha minimal 1 tahun
• Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku
• Menandatangani Surat Pernyataan diatas materai
• Ketentuan Penghunian: Penggunaan sebagai tempat tinggalatau hunian oleh pemilik; Jika Pemilik meninggalkan rumah/hunian secara terus menerus selama 1 (satu) tahun tanpa memenuhi kewajiban   berdasarkan perjanjian, Pemerintah berwenang mengambil alih kepemilikan rumah tersebut
• Harga jual Rumah wajib mengikuti ketentuan "Batasan Harga Jual Rumah yang dapat diperoleh melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera" yang ditetapkan Kepmen PUPR.

Lihat pula

• Kredit pemilikan apartemen (KPA)
• Kredit angsuran